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广东楼市连发四箭!刚需客有福了!

广东楼市连发四箭刚需客有福了!

2017-08-24 惠州新浪房产

  • 狂欢吧,刚需客们!广东楼市出大招了。
  • 昨天(822日),广东省住建局和发改委联合印发了《广东省新型城镇化规划(2016-2020年)》的通知。


  • 文件中有四句和楼市相关的核心话语,就想四支利箭,每一支都射中楼市要害,对于没有买房的刚需客们,是一个值得庆贺的消息。它们价值千金。

  • 01

                           第一

  • 文件中提到:
  • 拓宽住房发展资金渠道。全面建立住房公积金和住房补贴双轨制。研究扩大公积金缴存覆盖面的措施,推进住房公积金使用政策调整。


  • 建立住宅政策性金融机构,为群众提供低息、长期稳定住房贷款。探索住房抵押贷款证券化。按照 10%左右面积标准,在住房保障小区配建经营性设施。


  • 其中红色部分的“建立住宅政策性金融机构,为群众提供低息、长期稳定住房贷款”是关键。


  • 我们知道,目前购房贷款有两种渠道,一是公积金贷款,另外一种是商业银行贷款。


  • 但这两种贷款方式都有很大的弊端。


  • 先说公积金贷款。尽管公积金贷款比商业银行利率要低,但条件颇多。例如需要借款人及其家属亲属缴存的公积金总额至少达到新购建住房支出达到一定比例;贷款人有稳定的经济收入和偿还本息的能力等。


  • 另外,公积金贷款额度较小,根据个人还款能力来计算,一般是在40万~70万。


  • 潮哥查到的数据显示,在深圳,一人申请住房公积金贷款的,最高贷款额为50万元,两人或两人以上购买同一住房申请住房公积金贷款的,最高贷款额为80万元。北京上海最高位可达120万。


  • 这个额度对与中小城市房价不高的地方还算可观,但在二线高房价城市中,就杯水车薪了。


  • 诸多弊端决定了公积金制度其实服务的只是能买得起房的人群。对于二线大部分买不起房的人来说,根本用不到公积金,每年所缴纳的钱等于是白交了。换言之,这种制度是用买不起房的人群的资金来帮助能买的起房的人群。
  • 另外,对于已经购房的人群来说,制度规定仍需缴纳公积金直到规定年限为止,这是资金的浪费。


  • 所以,公积金制度一方面没有帮助到需要帮助的大部分人群,另一方面导致资金囤积浪费。


  • 再说商业贷款。它的贷款条件更苛刻。且在如今的楼市调控期间不但不优惠,许多城市连首套房购买利率都提高了,买房成本增加了不少。这种方法的确有助于打压炒房者,但也伤害到了刚需人群


  • 在这种情况下不利于人才的引进和人口流入,所以急需一种全新的购房贷款机制,来鼓励刚需客购房,留住人才和人口。


  • 广东省作为中国经济和常住人口第一大省,此次拿出了一副老大该有的样子,率先提出建立住宅政策性金融机构,为群众提供低息、长期稳定住房贷款。


  • 这种机构很有可能就是之前提到过的住房保障银行。这个概念最早是在2013年11月15日发布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》被提出。


  • 在发达国家,这种银行机构已经很普遍了,美国就有“房地美”和“房利美”为低收入人群服务的两大公司。


  • 住房保障银行和公积金制度有两个最大的差别是:
  • 1、它更人性化。住房保障银行制度是一种鼓励个人自愿储蓄的非强制性政策性融资制度,而政府的作用也从单一的强制储蓄逐渐向多元化的公共支撑制度过渡,政策性融资渠道的辅助性特征更为突出。


  • 2、它是真正服务大众的机构。为了保障中低收入家庭的住房需求,利用住房银行贷款买房,能够享受到更大的贷款折扣和额度。


  • 因为,这个机构本来就不是以盈利为目的。不盈利,这种机构不是亏本了吗,怎么活?其实不会,住房保障银行属于政策性银行,它可以以低利率方式从央行直接拿钱,获得充足的资金。


  • 正因为拿钱便宜,所以住房保障银行才能以低利率给低收入人群提供贷款。不盈利没关系,只要保证不亏本就行了。


  • 你肯定在想这会不会更有助于炒房客。放心,防止炒房客这种技术性问题,解决起来不是什么难事。


  • 另外,这种机构会不会诱发像2008年美国那样的次贷危机?当年美国的金融危机就是因为将贷款贷给了一大批没有能力偿还的人群。


  • 既然有前车之鉴,我想我们肯定不会重蹈覆辙,这些难题都可以通过一系列技术手段来防范和解决。
  •               02

                   第二

  • 文件中提到:
  • 将探索建立共有产权住房制度,根据定价标准及个人出资数额,确定个人和政府或者个人和有关单位持有住房产权的相应比例产权。




  • 尽管“共有产权”已经不是什么新鲜词汇,北京半个月前已经出台。早在2014年住建部也已宣布,把北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安等6个城市列为全国共有产权住房试点城市。


  • 但作为我国经济、常住人口均排在第一位的广东省,在这么重要的文件中正式提出将“探索共有产权住房制度”,意义非常大。


  • 它标志着,中国的“共有产权住房制度”从顶层设计到开始普及,迈出了关键一步。


  • “共有产权住房制度”和在十二个试点城市推进的“租赁机制”将从根本上长期有效控制中心城市房价。


                  03

                   第三

  • 文件中提到:
  • 探索将经过整治的城中村住宅纳入住房保障体系。


  • 这一条对于其他城市而言或许没多大威力,但对广东,无疑将会产生巨大反响。因为广东的核心城市广州、深圳,以及重要城市东莞、佛山等地都有大量的城中村。


  • 以深圳为例,数据显示2013年深圳市住房存量有5.2亿平米,其中商品房11941万平米,政策性住房2793万平米,单位和个人自建住房4721万平米,城中存26006万平米,工业区配套宿舍和其他6549平米。


  • 城中村占比高达50%,是商品房占比的两倍多。尽管文件中提到的,是将经过整治的城中村住宅纳入住房保障体系,但这个量相比于住房结构来说,不会是小数目。


  • 该政策的落地,将极大地增加深圳、广州、东莞等城市保障房供应量,对各地商品房价格将产生巨大的平抑效能。
  •               04 

                    第四

  • 文件中提到:
  • 全面放开放宽重点群体落户限制,省内大中城市均不得采取购买房屋、投资纳税等方式设置落户限制。


  • 意思就是广东省将放宽落户制度,这一招也非常猛。


  • 深圳、广州尽管实行外地人购房社保年限为5年,但和北京、上海不同的是,广深落户并不难,尤其是深圳。


  • 今天的这份文件要求放宽落户限制,将让广东省落户变得更容易。这其实也是对今年一批二线城市开启人才抢夺战的回应。


  • 武汉、长沙、成都、郑州等中心城市正在通过送钱、送户口等方式抢夺人才。


  • 最后来个总结:
  • 无论是第一部分提出的“全面建立住房公积金和住房补贴双轨制,建立住宅政策性金融机构,为群众提供低息、长期稳定住房贷款。”,还是第二部分提出的“探索共有产权住房制度”,还是第四部分的“放宽落户限制”,总结起来就是一句话:刚需客购房门槛将更低。


  • 这是广东刚需客们的福音。


  • 这份文件更大的意义,还在于它起到了一个带头作用,后续江苏、浙江、山东、河北等其它省市,估计也会纷纷效仿。届时,受益的就不只是广东的刚需客,而是全国所有人。
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