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任志强:下半年楼市调控可能放松!丁祖昱:今年房产税落地

任志强:下半年楼市调控可能放松!丁祖昱:今年房产税落地

2018-01-04 惠州新浪房产


201813日,相信未来2018”丁祖昱评楼市发布会在上海新静安体育中心举行,深圳地产作为深圳自媒体的代表之一,应邀参加了发布会。


发布会上,丁祖昱集合大数据,发布了2018楼市十大预测,第一个预测就把在场的约3000名中国房地产高管、业内人士吓了一跳!


丁祖昱的第一个预测是:房产税2018年落地!!!

不过,现场还有更精彩的,任志强也出场做了主题发言,并回答了提问。


任大炮当仁不让,针锋相对提出两大劲爆观点:

12018年出不了房产税。

22018年楼市调控有可能放松。


现场观众以我们都懂得,报以热烈掌声回应:房价还会涨。


任志强核心观点:2018年出不了房产税、调控可能放


任大炮提出两大劲爆观点:


12018年出不了房产税。(现场掌声)可能更长时间内,都出不了房产税。一定要出房产税,那也要先取消其他一些费用。


22018年楼市调控有可能放松。丁祖昱说2018年限价等调控不会放松,但这个要看政府有没有钱。


现在很多地方政府的财政已经比较紧张了,而我们房地产就是尿壶,夜壶总是在尿急的时候才用,因此调控不是没有放松的可能。


在最后的问答环节,主持人问任志强:房地产调控何时会放松?

任志强说,是粮草不够的时候(即地方政府财政实在顶不住的时候)


主持人追问,2018年上半年有没有可能放松,他说没那么快,半年不行


主持人又问,那一年有没有可能?任志强回答说,那和今年没关系了。


主持人最后问,那就是今年年内没希望了,任志强说:那是你说的,不是我说的。


从这个回答看,任志强倾向于认为,2018年下半年,房地产调控有可能略为放松。但值得注意的是,淘哥理解这个放松,也只是针对那些地方财政非常紧张的城市。因为任志强的逻辑是:房地产是尿壶,尿急时才拿出来用。


3、关于房地产长效机制的建立,任志强提出5大方面:



丁祖昱核心观点:房产税2018年将会落地


基于20年连贯的观察思考,丁祖昱从政策、市场及企业三大板块寻找房地产市场的未来脉络,并从十个方向的预测里解答这个问题。


易居企业集团CEO丁祖昱

01

房地产税落地

根据财政部部长肖捷等相关政府领导的表态以及对趋势的综合判断分析,丁祖昱认为房地产税即将落地。房地产税有望成为长效机制的重要构件2013年后持续搁置的房地产税可能将在2018年纳入立法议程,明确落地时间表;租赁市场建设较快的二线城市,或将先一步试点通过房租征收房地产税等政策。

02

限价不放松

十九大过后,国土部和住建部仍相继发文表态,将牢牢坚持房子是用来住的定位,实行分类调控、因城施策,建立房地产多元化供地机制。丁祖昱判断,调控政策仍将持续,尤其是一二线城市。

03

成交总规模微降

预测政策不放松的前提下,丁祖昱判断2018年成交规模将有所走弱。2017年,一些重点城市的推货节奏已经放慢,预售证难题在上海、南京、天津、广州、武汉、长沙、重庆、杭州、北京及南宁等多个城市都有出现,在此情况下,购房需求被抑制和延后,下一年成交总规模便有微降的预期。

04

看好的城市:杭州、海南、天津、上海、武汉、重庆



今年,丁祖昱选择的值得期待城市为杭州、海南、天津、上海、武汉、重庆。这五大城市在2017年的发布会中他其实就已有提及。彼时,杭州、天津及武汉被丁祖昱预测为潜力巨大的新一线;重庆则被预测为迅速崛起的准一线之一。海南的楼市已经蛰伏5年,未来可能有3-5年的发展空间;唯一的一线城市上海此前也曾被丁祖昱点评为全球最大的房地产市场。

05

最具潜力的三线城市



三线城市政策总体相对宽松下,2017年,一些企业已经将三线城市作为布局选择。目前,也有业内认为,三四线城市在2018年大概率惯性上涨。丁祖昱也认为,三线中不乏具备潜力的城市,其中,无锡、东莞、佛山、常州、温州、泉州、绍兴、嘉兴、珠海、烟台、台州、南通、惠州、镇江、中山、金华、潮州、芜湖、徐州及唐山被他列为最具潜力的三线城市;判定的依据包括人口基础、经济水平、房地产成熟度、城市建设和通达性,以及共享经济等指标。

06

租赁市场发展方向以存量为主、

以个人为主、以市场化运营企业为主

住房市场外,租赁市场及特色小镇是此次发布会中丁祖昱较为强调的两个板块。政策红利、租赁住宅人口基数的增长以及租赁用地大力度的供应都助推租赁市场站在风口,是2018年不应忽视的市场。2018年租赁市场的发展方向将以存量为主、以个人为主、以市场化运营企业为主。

07

特色小镇大洗牌



租赁市场外,特色小镇2017年也为一哄而上的状况,近一年来,就有近两千个小镇被官方列入创建行列,不过当中仅有两成初见雏形,有近八成仍处于在建、签约乃至意向阶段。因此尽管此前绿地、华夏幸福、蓝城、碧桂园、时代地产、华侨城等企业布局了特色小镇,也在2017年成为特色小镇领域中出镜率较高的房企,2018年特色小镇将迎来洗牌。


08

市场份额:TOP43万亿

TOP10:35%TOP3050%

房企的阵营就变得更加清晰。丁祖昱预测,2018TOP4市场份额就将占去3万亿TOP10市场份额占35%TOP30市场份额占50%

在克而瑞2017年房企销售排行中,TOP4桂园、万科、恒大及融创销售规模已达19490.7亿元。

09

千亿阵营新进者



未来千亿规模将成为主流,在2018年会有更多千亿阵营新进者,包括阳光城、中南、雅居乐、富力、正荣、中梁、荣盛、远洋、融信、金科、蓝光及生都是千亿阵营的预备军。在克而瑞2017年房企销售排行中,阳光城、中南、正荣的年度销售都已达900亿以上;富力、雅居乐则至800亿以上;中梁、荣盛、远洋、融信在700亿之上;蓝光、金科在600亿以上;生则为接近600亿。

10

大蓝筹:万科、碧桂园、恒大、

融创、保利、中海、绿地、招商

万科、碧桂园、恒大、融创、保利、绿地、中海和招商则被丁祖昱列为八大蓝筹,其中碧桂园、万科、恒大2017年依旧稳坐前三位,销售金额分别为5500.1亿元、5239亿元及5139亿元。


2017年房地产市场大数据总结

1、市场格局中,成交量中一线城市5.2%,二线成交3.47%,三四线成交占比60.1%。整体而言一线城市被腰斩,整体下滑46%。二线城市涨跌互现,三四线城市相对火爆。

2、成交面积:重庆第一2455万平米,成都2028万平米,武汉1828万平米,青岛1700万平米,杭州1599万平米。

3、销售金额排行榜,杭州上海重庆天津,北京深圳南京。

4、土地成交TOP10,郑州成交面积超过5000万平方米,武汉有3千万,重庆供应2563万平米。

5、杭州在各个房地产指标是遥遥领先的,土地出让超过2000万平米。地价涨幅TOP10城市,柳州上浮494%

6、项目销售成交金额,三亚海南清水湾销售178亿,第二是融创中心销售额113亿,第三是销售深铁万科红树湾销售105.7亿。

7、三四线成交的TOP10,第一是佛山是137亿,东莞是1131亿,温州是1966亿,三亚是918亿。

8 三四线城市土地成交TOP10,佛山成交879亿,无锡是402亿,常州是316亿,同比增长1217%

9   三四线城市房价上涨:惠州第一涨了48%,中山第二涨了42%,常州上涨41%

1050青睐的三四线城市:佛山,无锡,常州,嘉兴,绍兴,惠州,南通,东莞,昆山,烟台,徐州,扬州,镇江,中山。现在很难找到一个黑马三四线城市。

11 2017年的百强业绩增长,碧桂园业绩铁定第一了,所以预计留了300亿左右。

12 未来3年,房企还在继续做大。现在还不是最大。未来行业的天花板在哪里,未来企业的天花板在哪里?目前都在思考,但还没看到。

132017年地产20强的入榜门槛已经910亿,已经接近千亿了。未来哪怕是千亿销售额,就进入不到20强了。

14、特色小镇更多是地产为实,产业为中国特色小镇基本只有2城初见雏形,更多密度比较高的小镇是在浙江。

15、租赁是未来政策红利最多的行业。金融贷款,鼓励居住需求方,还是提供优惠税收政策,企业税收降低到6%,扶持更多的租赁企业。未来租赁的政策红利是最多的。

162016年中国有1.89亿的租赁人口,2030年将达到2.65亿人口,未来人口和客户基础很大。同时,未来租赁用地大约有3城以上为租赁用地。

17、企业整体出租率95%,才能实现盈利。目前行业30强公寓品牌调研平均出租率是90%

18、高房价时代,35岁左右才是买房的主力军,90后目前还不是买房主力军。

19、惠州外地客户占比76%,深圳占据57%。嘉兴的成交客户中外地共占44%,上海占据31%。中山外地客户占据80%,广州占据40%

20、投资需求买房的占比,海口排名36%,深圳是34%,东莞排名32%

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